主题：购买“先售后建”的发展项目有什么《潜在风险》呢？

日期：3日8月2015年 星期一

购买房子的朋友您最怕什么？ 是不是怕买了房，不能入住却月月流（房贷供款）。

目前市场的新建项目都是以“先售后建”的项目为主，到底购买或是投资这样的项目有什么潜在的风险呢？ 我购买前事前需要考量些什么呢？ 

首先什么是“先售后建”的新建项目 ？ 而什么又是“先建后售”的新发展项目呢？ 
首先让我们先了解“先建后售”的新发展项目。 
根据HOUSING DEEVELOPMENT ( CONTROL AND LICENSING ) ACT 1966 简称 HDA 大马房屋发展法令里HOUSING DEVELOPMENT ( CONTROL AND LICENSING ) REGULATION 1989 名列了这类发展项目的收费细节如下：

Schedule I & J 
SCHEDULE OF PAYMENT OF PURCHASE PRICE 
1.) Immediately upon the signing of this Agreement ( Sales and purchase Agreement ) 10 % 
2.) Within twenth-one ( 21 ) working days after the receipet by the Purchaser of the Vendor’s written notice of delivery of vacant possession supported by the certificate of completion and compliance 90 % 

如果根据以上条款就是代表买家只要在签署买卖合约时缴付 10 % 的Down Payment，过后的90 % 钱将在发展史完成建设后（Delivery Of Vacant Possession ）才缴付。这样的新建项目基本上对发展商比较不利
因：
1） 发展商必需拥有良好的财务状况，因整个建设期间建筑的经费完全来自发展商的开发资金， 
2） 如果发展商无法完成建设，买家面对的亏损只是 10 % ，而发展商将面临严重的资金流问题，
3） 而且如果有建设上的（Defect ）买家还可以透过 Stake Holder 律师 Hold 住款项，直到发展商完成了所有必须完成的建设才换款。 
但是这类的新建项目非常少见。 

市场目前比较常见的发展项目多数都是“先售后建”的为主， 而根据 HOUSING DEEVELOPMENT ( CONTROL AND LICENSING ) ACT 1966 简称 HDA 大马房屋发展法令里 HOUSING DEVELOPMENT ( CONTROL AND LICENSING ) REGULATION 1989 名列了这类发展项目的收费细节如下：

Schedule H 
SCHEDULE OF PAYMENT OF PURCHASE PRICE 
1.) Immediately upon sthe signing of this Agreement ( Sales and purchase Agreement ) 10 % 
2.) Within twenty-one ( 21 ) working days after receipt by the Purchaser of the Vendor’s written notice of the Completion of 
a) The work below ground level of the said Building comprising the said Parcel including foundation of the Said Building. 10 % 
b) The structural framework of the said Parcel 15 % 
c) The walls of the said Parcel with door and window frames placed in position. 10 % 
d) The roofing, electrical wiring, plumbing ( without fittings ), gas piping ( if any ) and internal telephone trunking and cabling to the said Parcel 10 %
e) The internal and external finishes of the said Parcel including the wall finishes. 10 % 
f) The sewerage works serving the said Building 5 % 
g) The drains serving the said Building 5 % 
h) The roads serving the said Building 5 % 
3.) On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel with water and electricity supply ready for connection 12.5 % 
4.) On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel as in item 3 and to be held by the Vendor’s solicitors as stakeholder for payment to the Vendor within twenty-one ( 21 ) workings days after the receipt by the Purchaser of the written confirmation of the *Proprietor/Vendor’s submission to and acceptance by the Appropriate Authority of the application for subdivision of the Said Building or Land \,as case may be 2.5 % 
5.) On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel as in item 3 and to be held by the Vendor’s solicitors as stakeholder for payment to the Vendor as follows : 5 %
a) Two point five per centum ( 2.5 % ) at the expiry of eight ( 8 ) months after the date the Purchaser take vacant possession of the said Parcel; and 
b) Two point five per centem ( 2.5 % ) at the expiry of twenty-four ( 24 ) months after the date the Purchaser take vacant possession of the said Parcel 

从这个缴款细节来看，Stakeholder 律师在整个买卖过程中扮演的角色非常重要，所以不难理解为何发展商在多数情况下都《愿意包》买卖合约的律师费用了，而律师居于方便Claim 费用也尽量配合委托人了（发展商）。 虽然发展商Absorb 买卖合约的律师费用可以让买家节省购买房子需要准备的资金但，却提供了《更多机会》让职业律师尽量配合委托人，而直接导致发展商在法律《灰色区域》获得《更多的保护》。 要记得发展商“在商言商”免买卖合约费的真实费用其实已经计算在卖价中了。 

那么购买“先售后建”的新建项目我最大的潜在风险就是：
1） Project abandon 加 发展商跑路，申诉无门，如果大家留意新闻在巴生区就有一项大热门的项目被发展商遗弃，结果买家诉求无门。。详情请点击连接http://www.thestar.com.my/Metro/Community/2015/07/23/Concern-over-abandoned-project-Liquidators-in-talks-with-buyers-to-decide-future-of-development/ 了解吧 。

2） Delivery Of Vacant Possession 后但不能入住或使用，如果大家有阅读了我之前的发表 
主题： delivery of vacant prossession 什么来的？ 欢迎点击阅读 http://thehoruseye.blogspot.my/2015/11/delivery-of-vacant-possession-vp.html
以及 
主题： CCC 什么来的？ 欢迎点击阅读 http://thehoruseye.blogspot.my/2015/11/certificate-of-completion-and.html

大家将各项发展商要走法律的灰色区域其实是不容易的，但是《"事"在人为》。。。平均每100项发展项目还是有 9 宗个案的发生。 这里有个真实的个案共大家参考http://www.themalaysianinsider.com/citynews/greater-kl/article/developer-handed-over-unfinished-units-to-dodge-late-penalty-claim-buyers/developer-handed-over-unfinished-units-to-dodge-late-penalty-claim-buyers 

3） Technical Defeat ~ 建设缺陷而需要发展商尽快修建，很多时候只要懂得拖一拖 24 个月很快就过了，之后买家必须自己掏腰包咯。 

如果您购买了“先售后建”的发展项目并面对以上的法律纠纷－鼓励多于专业的律师或是 Registered 房地产经纪了解申诉的管道：

* 注：
1）如何向发展商索取您的权利可以阅读这个发表：《主题：Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 什么来的？ 》
阅读连接 http://thehoruseye.blogspot.my/2015/11/tribunal-tuntutan-pembeli-rumah.html

2）如何面对Late Delivery ; LAD （ Liquidated & Ascertained Demages ）欢迎您阅读　《　主题：Vacant Possession ( VP ) 什么来的？》　　阅读连接 http://thehoruseye.blogspot.my/2015/11/delivery-of-vacant-possession-vp.html

感恩，
每位有缘阅读的贵人。。因您珍贵的回应。将会给与我更大的精神鼓励。。我不是最好的作者。。但我相信有您们的珍贵回应， 我可以做的更好！

最后，

当然我的发表不能完全当标准，所以还是那句话：“大家同台吃饭，各自修行，投资亏盈，自行负责。”

如果您也喜欢产业投资，欢迎您一起交流。 感恩， 每位有缘阅读的贵人。。因您珍贵的回应。将会给与我更大的精神鼓励。。我不是最好的作者。。但我相信有您们的珍贵回应， 我可以做的更好！

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