《主题：Opportunity Cost 对中产阶级真是~爱恨交叉》

《日期：13日2月2015年》

《Opportunity Cost》近来上Land Economy 课，学习到的新词汇。 解说如下：
人类的欲望是无限大的，但人可以掌握的资源却有限，面对着很多很多的想要，手上的资源却只能做出限制性的选择，就是《Opportunity Cost》的意思了。 

我2007年在槟岛上透过公司的同事购入了人生第一间房子，是属于LMC管制的中价Apartment，面积699方尺。 当时第一次买房子什么都不会，就是存有长期租房子帮人养房不值得的心态，买下了这间当时市价 RM 110，000 的房子。 结果入住不到12个月我和太太觉定南下首都发展后，决定出租房子让别人帮我养房。

租金收入 RM 700 ，持有价格 RM110，000 等于Gross租金ROI = 7.63 %
我一直觉得回收很好所以迟迟不舍得放掉，后来遇到有经验的老师，他叫我回去思考以下几个问题在决定
问题一：
未来的五年租金成长估计有没有50% ？
问题二：
未来的五年资本增值估计有没有50%？
问题三：
如果不放掉它，我是否拥有资金在买多一间？

我回去垫高枕头思考后，我个人认为租金要成长50% 比较难，而资本增值50% 有可能做到，但《最重要》的是不放就没有多余的资金在买多一间。 后来忍痛割爱放了。

现在学习房地产的交易知识才知道当时他正在引导我去思考《Opportunity Cost》的取舍。 今天回顾了放掉了房子后，获得的资金让我以 RM 170，000的价格在Kuchai Lama Entrepreneur Park 购入一间Shop Apartment 租金收入RM 800，目前市价 RM 220，000。 一年后，在Kuchai Lama Entrepreneur 有购入 第二间中价 Apartment，市价 RM 225，000 租金收入 RM 900 （接手旧租户所以没有调租）。 现在回想，真的要感谢当时他引导我思考，虽然决定还是我自己做的，我的朋友却提供了正面的思考空间。
目前总租金回收 RM 1，700， Gross租金ROI 5.16 %
房产目前市价
Shop Apartment RM 220，000
Middle Cost Apartment RM225，000
总累计房产价值 RM 445，000

房产投资的旅途还很遥远，但我相信只要坚持，一步一脚印，我一定可以达成我的《赎身计划》

最后，
当然我的发表不能完全当标准，所以还是那句话：“大家同台吃饭，各自修行，投资亏盈，自行负责。”

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主题：为何没有新建项目免搁置保单？没有保障的新建项目。。。。

日期：27日4月2016年 星期三

购买新建项目的朋友很多人都不了解，其实其最大的风险就是搁置，尤其是透过房贷购买新建项目的买家，根据我们国家目前的Loan Agreement 当新建项目搁置时，因项目还没有VP所以借贷人只能偿还利息而已。。。。。这是很严重的漏洞啊 ! 为何我这么说呢 ? 想想看如果您购买的新建项目不幸的搁置了，这代表您只能偿还利息而已。 就算您有钱您也无法一次性的偿还本金止血。项目一旦搁置直到下位建商接手复兴。。。。。这段时间只有银行还在赚钱（ 利息收入 ）。 严重吗 ?

看看 Plaza Rakyat 这个个案 ，

长达18年的利息。。。。。如果能有保险机构提供购买新建项目搁置赔偿保单，这样如果项目真的搁置了，保险公司就可以进行赔偿给贷款的金融机构，避免购买者背负沉重的利息负担。。。

您有什么看法呢 ?

欢迎您 分享您的见解

新闻链接： 

http://www.enanyang.my/news/20160425/%E4%BA%BA%E6%B0%91%E5%B9%BF%E5%9C%BA%E8%8E%B7%E6%96%B0%E5%8F%91%E5%B1%95%E5%95%86%E6%B3%A8%E8%B5%84br-4000%E4%B8%87%E8%B5%94211%E4%B8%9A%E4%B8%BB/ 

最后，

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主题 ： 投资新手，新楼盘还是二手屋比较好？

（曾經在專頁發表過的一篇文，感謝初期接觸房地產時期的啟蒙老師們，你們的教導一直影響並延續著我對這個行業的熱愛！謝謝 Jeff Tan Clement NgWen Khai

很多買家總是問：購買新樓盤好？還是二手屋比較好？曾經有位買家開玩笑地說：新樓盤好在是全新的，沒人住過，連馬桶都是新的，坐了都感覺比較暢快一些。雖是說笑也講中了不少人的心理。

新樓盤除了一切都是新的，買家要付出的現金也比較低，只要銀行批準房貸，三年後到期才開始供還母金。不像二手屋，最少要預先拿出十巴仙的首期，還要負擔律師費，印花稅等費用，加上要裝修，真是一筆不小的數目。

雖然如此，還是有人比較喜歡買二手屋，原因是已經看到了真實的單位。周遭的鄰居和環境，地點，都是看得到的，合自己的心意才買下，而且一般只需數個月就可以成功轉手入住。

新樓盤則要等個兩三年，期待發展商準時交屋子。建好後看到的單位或許跟當初看示範屋時有所偏差，單位若有漏水或者瑕疵要排隊等發展商修補，還要擔心周遭是不是也順利地發展，鄰居住戶的素質，管理處是否提供良好的服務等等。所以要買新樓盤，發展商和地點的考量非常重要。

沒有絕對的哪一個比較好，兩者之間或多或少都有一些潛在風險，完全看自己的需求和考量，選擇購買最符合你條件的房產吧！

阅读了一段时间第三只眼的文章，是时候看看由房产经纪（ REN ）的一些心声吧

这文章是由Aster Ong 写的，她目前是拥有答应 3 年经验的Negotiator，同时也是 RINA Properties的 Team Leader 之一。  

主题： 痛苦的Cold Calling

剛剛入行的房地產中介，上課受訓有關房地產的基礎知識和銷售技巧之後，就要開始行動：做Cold Calling 向屋主取得要賣出或出租的房產資料，登廣告讓有興趣的買家或租戶找上我們。

所謂Cold Call 就是打電話“冷訪”陌生的潛在客戶，通過特定管道取得屋主的聯絡號碼，一個一個直接打電話去進行詢問。這任務看似簡單，對很多位新人來說卻不是容易的事，甚至是一些有經驗的中介，都會覺得Cold Call 很壓力和沉重。

首先情緒方面先調整好才開始打電話吧！由於這個行業非常競爭，很多屋主在之前或許已經接到許多位中介的電話，有些直接告訴你“沒有”就掛上電話，這已經是最簡單直接的屋主。也有些屋主會多聊幾句，詢問目前的市價，房產趨勢等等，然後說會再聯絡你。

又有一些也許剛剛跟另一半吵架來（通常我們這樣形容無緣無故發脾氣的人），一聽到你是中介，就會很不耐煩地開罵：“又是你們？你們這些‘仆街’到底要煩我幾次？”通常新人都受不了這樣的辱罵。我也曾經被一些不可理喻的屋主罵哭好幾次，心想：我也是有媽咪生的，說沒有就算了，何必用這樣的語氣來罵我？

曾經在以前一家公司，看到一位新人在做Cold Calling, 他的Leader在他旁邊不時監督他。他拿著手機，桌上放了一張紙，寫滿了他預先要講的“講稿”，對著紙張默念了好幾遍，卻始終沒有按下Call鍵。他的Leader偶爾轉身看他：“打了幾通電話？”只見他低聲問了一些問題，就聽到Leader不耐煩地回答他：“你要打電話啊！你不打，問這麼多也沒用啊！”就走開了。繼續觀察那位新人，他始終沒有打到一通電話，一直苦瓜臉地坐在那裡默念他那張講稿。房地產中介的壓力，只有正式入行了，才會真正體會到。

好不容易，登了廣告，終於有人打電話來詢問了！一開始接到電話，即興奮又緊張地，終於有希望，要賺錢了！接電話就是有錢賺？這未免高興得太早了吧？ 

阅读了一段时间第三只眼的文章，是时候看看由房产经纪（ REN ）的一些心声吧

这文章是由Aster Ong 写的，她目前是拥有答应 3 年经验的Negotiator，同时也是 RINA Properties的 Team Leader 之一。  

主题：房产基本面 之《 购买目的 》？

日期： 26日1月 2016年 星期二

文章挑战: 15/100

房产前辈分享给我的一句话：“房子有价，家无价”。  第一次听时不觉得什么，后来接触了房地产推广事业，事实告诉我这是对的。  为何这么说呢？ 让我透过故事来说明吧。 

有一位准买家《简称A君》来到了我的房地产分享会，那一场是公司办的Property Expo，我主要是推广一栋建在MRT Line 1 附近的公寓，售价大约 RＭ 480，000，楼盘面积大约　１，０００ｓｆ　．活动后我们有了这样的一段交谈：《我个人觉得很有意思》

A君表示对于这项目有购买的意念，希望再聊聊方便他做最后决定。　　

A君问： 我留意到铁路的站前一段《大约３站》有另一个ＳＯＨＯ项目，销售面积大约８８０ｓｆ，售价大约RＭ７２０，０００，他想和我介绍的项目做毕竟。　

我反问：您的购买目的是什么　？　

A君答：如果可以收租咯。

我在问：销售面积大约８８０ｓｆ的ＳＯＨＯ项目，售价大约RＭ７２０，０００可以贷款多少？　

A君答：“ Banker　说可以去到高达　８５％。

我在问：如果您接８５％每月供期要还多少呢　？　

A君答： 月供大约RＭ３，０００左右，还不包括管理费

我在问：以目前的市场来看，您认为面积大约８８０ｓｆ的ＳＯＨＯ项目这这个地点要求大约RＭ３，０００的月租金是否合理　?

A君答：“哪有可能　？　附近的Landed　租金才RＭ２，０００左右罢了。　

我在问：“楼盘面积大约　１，０００ｓｆ的公寓，售价大约 RＭ 480，000　月供大约多少　？

A君《拿起手机算算，我刚指导他免费的贷款APP》后答：大约RＭ２，1００

我在问：哪一个项目比较可以获得租金？

A）     销售面积大约８８０ｓｆ的ＳＯＨＯ项目，售价大约RＭ７２０，０００还是

B）    楼盘面积大约　１，０００ｓｆ的公寓，售价大约 RＭ 480，000　

A君答：当然是项目B。

我在问：如果您要住房子，您会选那间？

楼盘A）ＳＯＨＯ，面积大约８８０ｓｆ，租金要求 RM 3，500

楼盘B）公寓，面积大约１，０００ｓｆ，租金要求 RM 2，500

A君答：毕竟面积和租金的话，会选择面积大的因便宜租，所以选楼盘B租金RM 2，500

我在问：如果您要住房子，您会选那间？两项房子都靠近地铁站，距离3站

楼盘A）ＳＯＨＯ，早三站下车，租金要求 RM 3，500

楼盘B）公寓，迟三站下车，租金要求 RM 2，500

A君答：如果他搭地铁，早三站或是迟三站下车没什么差别的，如果是早上上班，公寓附近的地铁站因早上车，还可能可以一路做到上班的地点，迟三站上车分分钟要站到上班。。。。所以会选早三站上车的点。

我在问：以目前的收入水平，销售价大约RＭ７２０，０００的ＳＯＨＯ价格的增幅如果看 ？

A君答：现在已经买这么高了，很难在上了。。。就算上也不能上太多了。

我在想：这位买家有分析能力，有好好的评估细节，应该了解自己的需要才出手，所以我对他说：“您应该知道那个项目适合您的购买需求了”。

过后他高兴的对我说：他买了SOHO 。顿时我？？？？？？。

好奇的我马下问他：“ 您有思科我们之前的对话吗？ ”

他答：“有啊，不过我还是喜欢ＳＯＨＯ啊”

我接下来问 ：“ 您之前说过要租金收入的是吗？ＳＯＨＯ能给你需要的租金吗？ ”

他答：不能啦，ＳＯＨＯ这个地点租的出去就好了。 

我一头雾水的问 ：那为何选ＳＯＨＯ呢 ?

他答：我喜欢啊 ！ !

我不思其解的问 ：万一租不出去怎么办呢？

他给了我非常经典的答案。。。。。。

如果您想知道，请留言讯问，我在个别答复您。

思考空间：

1）     A君在买房子这个过程中真正的购买目的是什么?

2）     为何他存有这样的想法 ？

3）     如果是您，您将如何选择呢 ?

欢迎你分享您的看法吧　

下一份文。 ，章将在2日 2 月 2016年 星期二的上载。

最后，

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主题：房产基本面 之《 认识房地产代理 》？

日期： 19日1月 2016年 星期二

文章挑战: 14/100

房地产代理其实是属于什么行业呢 ?   多数人认为房地产代理是没什么特别Skills的Sales Person，都是一群书读不多的人在搞的行业，专业指数。。。。。。。。真的是这么吗 ?   在我们的国家，要开 Real Estate Agency 必需考取执业执照才能注册商号做生意。  今天这份文章就是探讨这张执业执照容易获得吗 ? 而这执业执照有什么特别呢 ?

大家可能对执业执照这个词汇不了解，就让我做些简单的介绍。专业人士好比《 律师，医生，牙医，会计师，建筑师，土木工程师 等等》 都必需经过3-5年的大学生涯学习专业知识，在来到职场当几年的见习生，并获得执业的推荐书才能被登记为合法的执业执照，当个持牌人 practice.  所以专业人士有特许的注册单位：

-    律师 = The Malaysia Bar

-    医生 = Malaysia Medical Council

-    会计师 = Malaysia Institute of Accountants

-    建筑师 = Board of Architects Malaysia

-    土木工程师 = Board of Engineers Malaysia

这些单位将审核并批发执业执照给合格的申请人，透过这样的制度来管制每一位会员，进而为更专业的服务设定门槛。  所以以上认识都被称呼为《专业人士》

而房地产代理，根据大马的法律其实也是一群必需透过学习并考取Diploma in Estate Agency 这张专业文凭，过后才可以向Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia 简称 BOVAEA 上缴申请书，申请当见习房地产代理 Probation Estate Agent简称 PEA 过后见习两年。  这730 天的见习期间他/她必须填写Log Book记录日常活动，完成4-6项任务后才能出席Board Interview 面试。如果运气好一次通过才可以登记执业执照。  前前后后最快要耗时长达4年。 居于这个原因大马合法登记的房地产经纪并不超过2，000人而已。 

房地产代理这个专业对买家或是卖家有什么帮助呢 ? 他们又是如何协助顾客的呢 ?   我个人满认同的一句话 : “有人好办事”当然这个人必须基本办事的基本知识与能力。  在房地产买卖的过程中，除了修这专业的少数人，多数的买家或是卖家都是一知半解的门外汉。  房地产经纪扮演的角色是十分重要的，他们同时扮演以下角色：

1）     法律顾问，主要确认Title是否能转让，Quit Rent, Assessment, 如何计算，如果要申述有什么管道等等，如果物业是用来非营利的用途，该如何申请批文和豁免税收等等。

2）     理财顾问，主要Advisory范围，买家准备买房资金，这包括头期，律师费，印花税，还有其它潜在费用。

3）     建筑顾问，协助顾客处理维修或是改建的细节。

4）     销售人员，规划和执行推广活动为买家，租户或是卖家带来准顾客。

5）     房产顾问，协助买卖双方进行分析数据，分享基本建设的最新消息。

6）     谈判专家，买房要低价，卖房要高价，这唯有透过协调才能达到共识。

7）     售后服务，房地产代理是服务性行业，唯有保持高素质的服务留着顾客。

当然不是个个房地产代理到可以做到以上所有的细节，但是每一位合格的房地产代理都必需学习以上的每个细节。 目前房地产市场开始面临竞争，我相信房地产经纪唯有不断的为客户增值才能赢得顾客的心。 

希望您可以提早遇到好代理为您服务，买到理想的房子。  对于投资房地产的朋友，也希望您可以遇到好代理分担您的负担，为您搜索好产业，好租户，好买家，为您生财。 

下一份文。 ，章将在26日 1 月 2016年 星期二的上载。

还有我第三只眼在明年 24日 1月 2016年办了第四场房产攻略分享会，如果您在KL欢迎您参与交流。

主题 ： 好房产 ！ 这么选 ？ 日期：24日 1月 2016年 星期日

时间：2;30 PM ~ 5：00 PM

地点赞助：Vivahome Property Gallery

No. 52G, Jalan 19/3, 46300 Petaling Jaya, Selangor D.E.

费用：RM 10 ~ 全数将乐捐给慈善机构

报名：http://goo.gl/forms/UOzvUCVC4N

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