《主题：Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah 什么来的？ 》

日期：30日 1 月 2015年

在大马房地产交易的过程中，普遍上买卖双方会签署具有法律约束的买卖合约，英文 是 Sales & Purchase Agreement 简称( SPA )。 由于房地产买卖的细节太多了，所以这个文章我将专注在个人买家对发展商的买卖纠纷。
基本上Sales & Purchase Agreement是属于 Contract Act 所管辖的一种，《过去》当发展商无法如期履行合约时，受害者 （Plaintiff）就只能透过聘请律师上法庭申诉。 这个过程非常复杂兼耗时，牵涉的人力，物力，财力不容易估计，所以很多时候当大马的发展商无法如实执行 Sales & Purchase Agreement ( SPA ) 时，人力，物力 和财力单薄消费者是《非常苦难胜诉》的。 所以很多时候我们都是《随便》就好。 发展商象征式给点赔偿，我们也得哑巴吃黄连。。。《硬啃》。 以输少当赢的心态无奈的去面对。

当房地产买卖涉及发展商的项目，遇到不良发展商就。。。。由于获得司法制度灰色地带的保护，这一类的纠纷就不断的增加。 大马的司法机构决定设立专属部门，希望可以速战速决帮助无奈的平民百姓们。 Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah ( Tribunal for Homebuyer Claims ) 的设立就是司法机构的决绝方案。
简历的回顾买卖双方的纠纷。

主要可以做2大分类，那就是《技术性（Technical）》和《非技术性（ Non-Technical）》的。
《技术性（Technical）》纠纷如下：
1) 不安全的结构，（ Unsafe Structure ）；
2) 低劣的手工，（ Poor Workmanship）；
3) 缺乏基本设施， （ Lack of basic amenities ）and
4) 不遵守房屋买卖协议里所述的指定规格，（non-compliance with the housing specification stated in the sale and purchase agreement ）
《非技术性（Non-Technical ）》纠纷如下：
1） 算清及确定赔偿，（ Liquidated & Ascertained Demages ）我们统称为《拖期罚款》， 大约90%的纠纷都是属于这一类型。 当买家和发展商签订买卖协议后，发展商就必须履行其责任和义务在根据规定的标准和时限完成房子，并完成交房动作。

今天我将分享《非技术性（ non-Technical）》的索赔，　是《拖期罚款，，（ Liquidated & Ascertained Demages ）ＬＡＤ》的一种。
当发展商无法如期交房时，我们就可以索赔, 但２大问题就出现了.
１） 罚款如何计算，
２） 何时开始计算，

答案如下：
根据 Housing Develepment ( control & Licensing ) Regulations 1989 简称( H D A )
１） 第１１条文，“在签署房屋买卖协议前”任何发展商都是被《禁止，Prohibits》向买家收取任何金钱的。 英语原文:”No housing developer shall collect any payment by whatever name called axcept as prescribed by the contract of sales.” 也就是说：向买家收入任何定金的发展商基本上已经犯法了..
而且最高罚款如下：RM 20,000或是不超过５年监禁　或是两者兼施。 因根据《Third Schedule》的条文，１０ ％的定金只是可以在完成了买卖协议《签署》后方可收取。 英语原文：“ Third Schedule that the first 10 Percent can only be collected uon the signing of th SPA. ”
２） 根据Schedule G, 有地房产（Landed） 和 Schedule Ｈ, 高楼（High Rise） 的房子各别被规定在24个月 和 36个月完成。也就是我们常听到的VP （Vacant Possession ）或是 Handling Over。　　如果《延迟》交房，法律规定买家可以向发展商索赔《拖期罚款》。
《拖期罚款》等于买价的１０％每天计算。
英语原文：“ The LAD should be calculated from day to day at the rate of 10 % per annum of the purchase price. ”
３） LAD （ Liquidated & Ascertained Demages ）《拖期罚款》是从下定那天开始计算的，这里考量的关键词汇是
a) 预定单，（Booking form）,
b) 支付款项，（Consideration paid）
索赔时，发展商多数是从SPA Stamped & Dully Paid 当天开始计时。由于宪法没有名列细节，所以当纠纷出现时，我们就必需透过司法申诉的管道，让法官来判。　　大马法庭在参考了个方面的细节后，做出了以下的判断
《拖期罚款》是从下定当天开始计算，如果下定的日期比签署买卖合约早，但买家必需支付定金和签署定单。　因收取定金是法律责任的启动，而定单上的日期将成为时间证明如果是现金支付。
请参看以下个案：The Supreme Court < Faber Union Sdn Bhd V Che Nyat Shong & anor [1995] 3 CLJ 797 had to decide whether time starts to run from the date of payment of the booking fee or from the date of the signing of the SPA.
In this case, the deposit was paid on 17th Feb 1984 and the Spa was signed about 4 months later on 27th June 1984. The Supreme Court held that for the purpose of ascertaining the date of delivery of vacant possession. The relevant date when time starts to run was the date the purchaser paid the booking fee and not the date of the signing of the Spa.
For the purpose of calculating the LAD for late delivery, the Courts has thus decided that the date of collection of deposit is the relevant date if it is before the date of SPA.

希望这个发表可以让大家更加了解自己的权力，好好的保护它和执行它吧。

最后，
当然我的发表不能完全当标准，所以还是那句话：“大家同台吃饭，各自修行，投资亏盈，自行负责。”

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